Fundos Imobiliários alavancam mercado de galpões logísticos

A partir do segundo trimestre de 2023, o Ifix, índice que mede os principais Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) listados na Bolsa de Valores (B3), subiu mais de 15% até o fechamento da última sessão do ano, em 28 de dezembro. O destaque foram os chamados "fundos de tijolo", que possuem em sua carteira prédios residenciais, comerciais, shoppings, galpões logísticos, hotéis, entre outros. Foram valorizados principalmente pela queda da taxa básica de juros. Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do ano, o Banco Central (BC) reduziu a Selic para 11,75%. O movimento impulsiona um maior apetite por renda variável e os fundos imobiliários, que ainda têm a vantagem de serem isentos do Imposto de Renda (IR), se tornam uma opção atrativa para os investidores em 2024.

A pedido do jornal O Globo, a consultoria SiiLA elaborou o ranking com as dez maiores transações imobiliárias ocorridas no Brasil em 2023. O levantamento se concentrou em empreendimentos comerciais, que costumam movimentar as maiores cifras, como prédios de escritórios, shoppings e galpões logísticos. Estes últimos representaram a maioria dessa lista, ocupando a primeira, quarta, sexta e oitava posições entre as maiores negociações imobiliárias do ano, num valor total de mais de R$ 2,400 bilhões, sendo que todas envolveram FIIs.

Ainda segundo a SiiLA, o mercado de galpões logísticos no Brasil está em expansão. Nos últimos três anos, entre 2020 e 2022, foram entregues 6,143 milhões de m² em imóveis logísticos de alto padrão em todo o país. Em 2023, até o terceiro trimestre, foram entregues 1 milhão m² de condomínios logísticos. E para o próximo ano, novos 2,8 milhões de m² estão em desenvolvimento. Os dados da plataforma de análise de dados da SiiLA, o Market Analytics, mostram que, ao mesmo tempo que novos ativos são entregues, a taxa de vacância, no geral, diminui. Hoje, a taxa de espaços vagos em todo o estoque entregue no país está abaixo dos 10%. 

Um dos FIIs que está investindo em novos condomínios logísticos é a Zavit Real Estate Fund (ZAVI11), que  divulgou na última quinta-feira de 2023, 28/12, a aquisição, por R$ 18 milhões, de um galpão logístico da empresa Tagia, de comércio e importação de autopeças no município de Serra (ES). Uma vez adquirido, o imóvel será locado pela Zavit para a própria Tagia, na modalidade conhecida como sales & leaseback – em que a empresa que vendeu o imóvel o aluga, na sequência, junto ao próprio comprador como forma de, assim, liberar recursos (o valor da compra do imóvel) para outras atividades. 

Localizado próximo de Vitória, o município de Serra é o segundo maior PIB do Espírito Santo e que responde por 17,4% da atividade do Estado. O galpão adquirido fica próximo do terminal portuário de Tubarão e do aeroporto de Vitória e possui uma área bruta locável (ABL) de 7,7 mil metros quadrados. O valor mensal da locação será de R$ 180 mil, com contrato atípico válido por 12 anos.

Os contratos atípicos são caracterizados, entre outros aspectos, por um prazo mais longo (acima de 10 anos, ante de 3 a 5 anos nos convencionais), pela não previsão de ação revisional e por multas mais elevadas no caso de rescisão do aluguel.

Com a operação, o fundo ZAVI ultrapassa a importante marca dos 100 mil metros de ABL. A compra também aumenta a diversificação da carteira do fundo, tanto em termos de número de inquilinos quanto de perfil de atuação, além de ampliar o prazo médio dos contratos. O valor da aquisição (R$ 18 milhões) foi quitado integralmente à vista.