O perfil dos síndicos em São Paulo apresentou uma mudança considerável nos últimos anos. De acordo com um levantamento realizado este ano pela administradora de condomínios Lello e divulgado pela Exame, atualmente 45% dos síndicos têm entre 46 e 60 anos e permanecem no cargo por um tempo médio entre dois e quatro anos. Para fins de comparação, em 2019 o índice de síndicos com mais de 60 anos era de 43% e sua permanência no cargo era de seis anos, em média.
Para além da faixa etária e tempo de gestão, a pesquisa também deu conta de analisar o segmento profissional dos síndicos fora do ambiente condominial. As três profissões com maior porcentagem são empresários (20%), administradores de empresas (15%) e aposentados (13%). Outra tendência apontada pelo levantamento é que 68% dos síndicos são homens e 32%, mulheres.
Para a advogada Christiane Faturi Angelo Afonso, especialista em direito imobiliário e vice-presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais, o estudo traz dados interessantes considerando, principalmente, a tendência de rotatividade do cargo. “A maior rotatividade permite que haja uma maior oxigenação na gestão, fazendo com que o novo síndico traga novas ideias e novas formas de gestão, o que muitas vezes acaba por não ocorrer quando o síndico é reeleito sucessivas vezes”, afirma.
Nesse cenário, Dra. Christiane explica que existem dois perfis, o do síndico orgânico, que é uma pessoa moradora do condomínio, e o síndico profissional, que pode ser alguém terceirizado e com formação específica na área. Um aspecto relevante, também destacado pela pesquisa, é o percentual de síndicos profissionais estar aumentando com passar dos anos: de 11% em 2019 para 13% em 2023. Mesmo assim, 87% dos síndicos paulistanos são moradores de seus condomínios.
“O síndico, seja ele orgânico ou profissional, deve atuar da mesma forma que o faria numa empresa, a fim de trazer resultados positivos, controlar os gastos, manter a inadimplência sob controle e trabalhar para que o resultado final do período seja superavitário”, indica a advogada.
Responsabilidades legais
É importante destacar que do ponto de vista jurídico, o Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002) atribui aos síndicos algumas responsabilidades legais para execução do cargo, que são:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
De encontro a essas obrigatoriedades, a advogada salienta também que cabe ao síndico manter os condôminos informados acerca dos trabalhos que vêm sendo desenvolvidos na habitação, além de manter a boa relação com a administradora: “Cabe à administradora gerar informações de forma tempestiva, de modo a subsidiar o síndico no processo decisório. Neste sentido, a administradora é como se fosse o braço direito do síndico no que tange às questões administrativas e financeiras do condomínio”.
Vale ressaltar também sobre a manutenção do conselho fiscal, que deve ser um órgão funcional, não figurativo. A advogada finaliza dizendo que esse conselho deve analisar as finanças do condomínio, dando parecer sobre as contas do síndico, a fim de manter a regularidade e ordem das pendências financeiras e, se necessário, tomar as devidas providências.
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